中国房地产宏调策略分析

宏调政策的利与弊 (2007-9-8)

前言

近年，随着国内经济以年均10%的速度增长，国内生产总值从02年的12万亿飞跃至06年的20万亿，各项经济活动逐渐升温，房地产投资更是成为热门之最。北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房均价从04年至今年6月累计升幅分别达到34.7%、19.3%、51.3和135.6%。而这还是包括了人口稀疏的边远城区后的均价，在大量人口聚集的中心城区，升幅还远不只此。其他二、三线城市的房价也是水涨船高，失控性上涨。

城市	2004年均价（元/平米）	2007年6月均价（元/平米）	累计升幅
北京	6232	8368	34.2%
上海	8627	10292	19.3
广州	5660	8563	51.3
深圳	6037	14223	135.6%

Source：http://economy.enorth.com.cn/system/2006/02/08/001227657.shtml
                  http://forum.xinhuanet.com/detail.jsp?id=43735371&agMode=1

出于对高房价影响民生和造成经济泡沫的顾虑，中央政府在04年以来陆续推出一系列的宏观调控政策以平抑房价。纵观琳琳种种的调控政策，不外乎管制价格、压抑需求和增加供应三种办法。本文着重分析这三类策略的各种利与弊并配以实例解释。

价格管制扭曲市场供求

近月，以广州为试点的双限双竞（限房价、限户型、竞房价、竞地价）卖地政策有向全国推展的迹象。该政策的好处是订死了商品房最终出售的每平米最高单价，发展商不得任意调升价格，但弊端则有以下几方面：

地方政府的意欲改变 -- 在没有上限的情况下，底价5亿的地块可拍卖至20亿甚至更高，但限死了每平米最高售价等于直接限定了该地块的最高售价，会导致两种结果：1) 地方政府的卖地意欲减低、供应短缺，楼价继续上升；2）地方政府提高售价上限至超出现价水平。以去年拍卖的广州科学城地块为例，当时周边物业的售价在4500元/平米，而该地块的售价上限为6000元/平米，直接刺激周边物业的售价跳升至6000元/平米。调控意义何在？ http://news.gz.soufun.com/2006-10-08/828898.htm

发展商的意欲改变 -- 早前听闻兰州牛肉面限价事件，每碗不得超过2.5元，结果当地民众抱怨原来一碗面能吃饱，现在要吃两碗。同样道理，在没限价前发展商愿意投入大量资源来制造高品质的房屋、铺设美轮美奂的园林和提供完善的配套设施/服务以换取更大的回报增幅。而在限价后，好的发展商会按合格质量的下限要求来建房，无良的发展商则偷工减料以换取最大回报。

二手市场问题 -- 当周边物业均价为10000元/平米，而受限楼盘限价为6000元/平米时，就会出现投机行为（假设该差价大于转手交易费用的总和）。以6000元/平米买入的业主可以9000元/平米抛售获利。又或者发展商可让自己人低价圈房后在二手市场出售，导致限价房的作用归零。

接下来，让我们看看另一个例子。在笔者所住的小区，早期落成的楼宇配套车位严重不足，以致在私家车数目激增的今日，管理公司不断在小区周边腾出空地作停车场仍共不应求。然而在后期落成的楼宇虽带大量地下车位出售，但却无人问津，何故？皆因政府04年底推出的“广州市住宅小区停车场停放保管服务收费标准”规定广州市住宅区的车位月租不得超过400元（price ceiling）。以该区市值20多万元的车位售价计算可租用超过40年之久，故出现“有车没位停、有位没车停”的怪现象。

从经济学的角度看，出售的车位与出租的车位为替代物品（substitute），一方的价格受管制而下降（见图1：价格从均衡点降至400），需求量上升，导致另一方的需求下降（见图2：需求从D1变为D2），进而引起出租车位短缺和出售车位过剩的总体利益浪费。价格管制另外还有一个副作用就是制造黑市。发展商和物业管理公司受政策限制不能提价，但拥有车位的私人业主则叫价二至三千元/月，不乏成交。由此视之，价格管制徒然增加交易费用，而没有实质效果。同理，出售与出租的房屋亦为替代物品，要有效平抑房价，政府应采取鼓励租赁市场的措施，将购房需求转化租赁需求。

低弹性的需求难以单方面抑制

弹性低的自住型需求难以单方面抑制

在中国人的传统思想里，一个家必须有瓦遮头，而遮头这片“瓦”则必须拥有，不能租用。尽管在现行的体制下买房与长期租房其实是一回事，土地永远是属于国家的，私人只对土地拥有使用权、收入享受权和转让权（中国的未来 - 张五常）；尽管供楼的利息负担比租金重，中国人对拥有自己的房子的观念是根深蒂固不能改变的，这就是中国住宅需求弹性的低根源（Demand Inelasticity）。

在前几轮的房地产宏调浪潮中，除了直接的价格管制外，大部分政策都是着眼于抑制需求，以下将分别讨论各主要政策的利与弊。

利率与存款准备金 - 借鉴于海外市场的经验，变动利息往往是对房地产价格的有效控制手段。中国人民银行在2006年7月开始的13个月内9次调升存款准备金率至12%，并拟于本月25日再次调升至12.5%。另于今年3月18日、5月19日、7月21日、8月22日连续四次上调贷款基准利率，一年期由2006年的6.3%升至7.2%。这套组合拳的作用在于缩紧银根，同时对发展商和购房者提高借贷成本，但其效果往往有滞后性，需多次累进才有彰显。其负作用是同时打击了其他行业的正常经济活动，抑制经济增长。另一方面，国内融资困难导致05-06年间内地大小房地产发展商一窝蜂地拥到香港、新加坡等地上市圈钱，变相加速外资流入已经过热的市场，而本已不堪重压的购房者却是百上加斤、苦无出路。

购房贷款首付比例、印花税和转手增值税 - 调节贷款首付比例、印花税和二手增值税理论上增加交易成本，有效抑制投机行为。但关键问题在于购房投机者与自住者难以严格区分，自住者的购房行为也有投机成分，如果预期房价下降，自住者也不会入市。自去年8月1日起，各地税局在全国范围内强制性征收五年以下二手房转让个人所得税，明确“征收额度为售价与原价差价的20%”。中大恒基市场研究部统计显示，新规则执行一年来，二手房交易中5年以下房源比例不但没有下降，反而从原来的半数以下增至55%。分析人士认为，供应远远小于需求，导致目前的次新房市场仍是典型的卖方市场，税负易于转嫁至买方，加上个税征收额度较小，从而未能抑制成交。http://house.focus.cn/news/2007-08-01/344137.html

从经济学角度分析，国民对于住房的需求弹性低，价格上升导致需求量变动的效果很小；反而对后市价格的预期（Expectation）是影响需求变动的主要因素。从图3可看出,政府加税后，价格从P1升至P2，A区是买家承担的税，B区是卖家承担的税。A和B的大小取决于双方的价格弹性，弹性大的一方负担的税就较少，反之亦然。在目前的情况下，显然是购房者的弹性较小，承担了绝大部分的税。

总的来说，单方面抑制需求并不是理想的调控方向，额外的稅项与交易费用都会被轻易地转嫁给消费者，在投机者却步的同时，有需要的自住者也只能“望楼兴叹”了。

如何增加有效供应

“一个市长因房价上涨而呼吁市民不买房，一个市长因交通拥挤而呼吁市民不买车。看来我们的市长都很清楚供求关系决定着价格，但遗憾的是，我们的市长都拒绝用增加供给的方式来解决人们日益增长的物质需求问题。不管是他们主观地不想增加供给，还是客观上政府无财力或无能力增加供给，结果都选择了压缩需求的方式来平衡供求关系。”（地产07年8月号 - 市长与市场 - 华远地产总裁任志强）

今年以来，不少外界的评论家认为中央政府对于暴涨的房价已是黔驴技穷，只有越调越升，“海鲜价”、“日光盘”等已到了失控的地步。最近更有论调说，只要把保障房措施做到位，解决了低收入人群的住房问题，商品房的价格即可放开不管。

然而，中央政府的智慧不可被低估，不可能不明白供求关系。据笔者观察，政府一直不肯从增加供应入手调控有两个重要原因：1）土地为不可再生资源，必须谨慎规划和运用；2）坚守18亿亩农地的底线，以保证粮食的战略供应。在过往三年宏调政策与房价的博弈中，中央政府逐渐理清了思绪，看通了大方向，意识到要平抑房价必须增加有效供应。

国务院于上月发表的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文）指出，地方政府应扩大廉租房保障范围，以不少于土地出让净收益10%的资金建设廉租房，并为经济适用房下调了单位面积上限和建立完善的退出机制。（广州日报 - 9月5日 - 专家建议经济适用房只租不售）

由此观之，政府着重于增加保障性住房的有效供应。当保障性住房的供应数量达到一定程度，就可以影响商品房的价格。在这里值得留意一点，除了个别例子（如张某市长的豪言壮语）外，中央政府的口号从来都是“稳住房价”而不是“打压房价”。因有香港八万五事件的前车之监，政府明白到只能按住房价不让其疯长，但却绝不能压下去。因为房价一旦逆转，将会对一众已购房的中产阶层造成巨大冲击，直接打击整个社会的消费意欲，轻则经济震荡、重则经济衰退。这也是政府急于控制房价原因，避免泡沫爆破出现硬着陆。当年香港那些抱怨无力购房，大呼要降房价的人，在97年房价暴跌之后，全部消失得无影无踪，而不是冲出来买房，更不会感谢政府，再一次验证了对价格方向的预期才是影响需求最关键的因素而非价格本身。至于如何让保障性住房平抑商品房的价格而又不改变其大方向，则要考较地方政府捏拿分寸的本领了。

总结与建议

在自由市场里，直接的价格管制会扭曲供求关系，造成短缺或剩余，进而浪费资源，应尽可能避免使用。对于投机炒卖型需求，如单方面抑制会对弹性极低的自住型需求造成如双刃剑般的副作用。如在有充份低收入人群保障（如廉租房）的前提下，提高首付比例、印花税和转手增值税等，则可有效抑制“非生存性居住需求”，打击投机炒卖行为。

目前发展商付予政府的土地出让金可换取70年的使用权，如要在不降低政府的总体收益下降低土地成本，可参考国外的物业税方式，不一次过收取70年的使用金，而是由购房者按季或按年支付。而同样缘于低需求弹性，节省下来的这部分土地成本大部分会被发展商吸收，如何让消费者得益到是一个待决的难题。

中央新一轮的政策大力落实保障性住房，增加有效供应，大方向正确，但在实施上还有很多具体问题，如当前社会信用度低、监管弱，在经济适用房的准入门槛上会有很大漏洞；还有会与商品房市场产生冲突，这方面可以借鉴香港政府经营十多年的“居者有其屋”计划，取长舍短，以求建立一个健康、有秩序的住房市场。